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その他、150冊程度
不動産一棟物投資術
この分野は、副業の中で一番得意分野です。不動産関係本はおそらく150冊程度購入して読破していますし、セミナーなどもよく参加しています。所謂、有名大家さんともゴルフ仲間、飲み仲間がたくさんいます。他の副業としてFPとして保険や株式も自分でやっているのでそちらも得意ですが、不動産は一番儲けに繋がりやすい副業だと確信しています。唯一間違えてはいけないのは、「不動産業は、事業である」という事。事前準備をしっかり行えば勝てる要素しかない投資なのに、勉強不足でギャンブルのように失敗している人が後を絶たない恐ろしい世界でもあります。印鑑一つで、人生マジで狂いますから。
一棟投資の利点
前にワンルームマンション投資本で取り合えましたが、区分は良い事がほとんどない投資法であり、そもそも投資にすら値しません。区分やるなら株か、ただ他の国の通貨で持っているだけの方がマシだと思ってます。一棟物のいいところは
① 区分より利回りが高い
② 投資効率がよい。価格は大きくなりますが、その分家賃収入が大きく、区分と同じ書類集めや時間がかかるので、効率がよいです
③ 資産価値が高く、どんどん買える。土地付きなので、マンションより担保評価が高くなりやすいです。
④ 運営が自由。自分の物件なので、デザイナーズにしたり、ペット可にしたり、マーケティングして戦略が取りやすいです。
⑤ 部屋が多いので、収入がゼロにはならない。ワンルームだと、入るか入らないかですが、「何割入った」という考えになるので、収入に変化はありますが、ゼロにはならないです。
一棟投資のリスク
① 必要な初期費用が大きくなる。
② 失敗したときのリスクが大きい。利点のところの②の表裏一体のところです。もし変な案件を購入した場合、流動性が低いので損切りが大きくなります。例えば、大学近くのマンション買ったけど、大学が移転になったとか、震災で町から人がいなくなったとか。区分ならリスク分散できる反面、絶対安心な案件を選ぶ必要があります。
③ 維持費、管理費、手間が多くなる。部屋ごとだけでなく、建物全体をみる必要があります。ゴミ置き場とか、定期メンテナンス、大規模修繕、エレベーター関係、考える事やお金がかかる事は多くなります。
それら含めて、一棟投資は「事業」です。やるなら、しっかり勉強して、絶対負けない土地を購入して、絶対人が入る内装を考えていけばよい。投資を始める前に、いくらでも、好きなだけ細工できるギャンブルのようなものです。勝てなそう、リスクのが多そうなら、次の案件を考えていけばいいです。勝てるものだけ買っていけばいいですから。そして、不動産のいいところは、再現性が高いところにあります。株より数倍再現性が高いです。
業者の言う事は、すべて信用しない
業者の質問は多いです。どんな業者を選んだらよいか、業者には最初はどうアプローチしていけばよいか。 色んな質問を受けますが、とりあえず業者の98％くらいは自分の事しか考えてないです。「この物件超いいです」っていうなら、自分で買えばいい。しかし、業者のほとんどは自分では不動産持ってない人が多い。
「私の知っている業者は安心」「信頼できるし、嘘を言うはずがないです」「私にだけ、すごい親切にしてくれるんです」というような事をいう相談者が多くいらっしゃいます。私にはその業者と会ってないので、判断できません。私にも信頼できる担当が4人いますが、それでも80％くらいしか信頼はしていないです。最終判断は必ず自分でやります。
業者にも生活があり、ノルマがあります。あなたにだけいい物を売るはずがない。自分が業者なら、いい案件は、自分で買うか、これまでお世話になった人か、いっぱい買ってくれたお得意様に売りませんか？初めての人に売ります？
読書で経験値を上げるが、資産●円は注意
本はたくさん出ています。私が始めた2010年くらいにはあまりなかったのに、今では名刺代わりにたくさんの人が書いてます。本で注意するのは、資産●億とかは、言葉の嘘の可能性があり、注意が必要です。不動産を買うのに1億の物件を3棟買ったとして、資産3億って言ったりしています。信用すべきは「純資産」であり、不動産担保評価から借金総額を引いたものです。家賃1億とかも、嘘ではないけど、そこから毎月の返済と利息があるので、ほとんどお金残らない場合もあります。
あまり本には書いてないですが、一つの目安として、総借入額に対して、毎年2％最終的にお金が残ればよい投資です。ATCF（経費や税金など、すべて払った後のキャッシュフロー）を使います。物件によって借り入れ年数が違うし、人によって金利が違います。なので、最終的にその人の投資が成功しているかどうかの指標になります。1億投資したら、200万残る計算になります。
本によっては、その人独自の考え方、独自の投資法が書いてあって、「どう、オレってすごくない？」って雰囲気で自慢するだけの本が存在します。実際その人は投資を始めていて、一応本をかけるくらいの規模にはなっているので、暇な時に読む価値はあります。しかし、本の内容というより、時代によってその投資法が合っていない場合も多いのが実情です。いい事書いてあっても、銀行情勢次第で全く使えない知識に早変わり。例えば2016年から流行った多法人消費税還付スキームも、2019年には完全に使えない知識になりました。
不動産の王道は、企画。絶対失敗しない方法
私が行っている、絶対に失敗しない不動産投資の方法を紹介していきます。絶対に失敗しない方法で、再現性が高い方法です。
かなり本を読み、不動産投資経験も10年積みました。その辺の不動産業者の方と投資の事を話しも、負ける事はないです。（彼らは売る事のプロですが、投資の話や、経営の話は全くわからないので）そんな私が行っている投資法は、絶対お金稼げるので、おそらく王道だと思っています。
まずは本を10冊程度、不動産関係で違う分野の本（ワンルーム系、木造一棟系、都心RC系、何でもいいので、違う分野の本）を読み、少しは不動産を勉強します。少し理解したところで楽待やyahoo不動産、不動産連合隊などのサイトを見てみる。「あー、今売られているのはこんな感じなのか」っていう程度で。ネットに載っている情報は、一番末端情報です。まずは情報の上流へ行くために、気になった物件あれば業者に連絡をします。
物件資料がメールで送られてくるので、何度かメールのやり取りをします。こちらからの質問内容としては、得意な銀行や、最近売った中で一番いい物の物件資料なんかも聞き出して、業者のレベルを知りましょう。いい業者だと思ったら、各業者が独自で出しているメルマガや物件情報メーリスの中に自分を登録してもらいます。これで、一応ネットに出す前の情報が送られてきます。
さらに、もし業者から気になった物件が送られてきたら、アポを取って直接会いに行きます。手土産を渡し、名刺交換して、こういう物件が欲しいと伝えます。
これを繰り返して、業者にお得意様扱いしてもらえるようにします。すると業者の独自メーリスに流れる前の情報、川上情報というのが手に入ります。「明日メーリスで流す予定なんですが、あなたにはとりあえず情報流しときますね。」という内容です。一日早く動けるので、その日のうちに現地へ行って、土地や建物を評価できます。もし気に入ったら、その日のうちに買い付けを入れちゃいます。この流れで、とりあえず1棟目を買うのがとりあえずよいと思います。
1棟目を買うと、手続きの仕方、購入後のお金の流れ、物件維持のノウハウがわかってきます。実際経営してみて、これならいけるなと思ったら、時間をかけて2棟目、3棟目と買っていく。業者は買える人にはいい情報どんどんくれるので、1棟目同様川上情報が回ってきます。
できれば、2棟目、3棟目は新築がいいです。木造とRCとか。すると、マンションを造る施工会社と仲良くなれます。新築は1年以上かかるので、何度も会議をするし、何度も飲みに行きます。すると、高確率で腐れ縁となり、パートナー化してきます。
すると、施工会社から直接土地の情報が来るようになります。「土地が見つかったから、myana社長、また一緒に作らないか」と。これは川上情報のさらに上、不動産仲介業者より早い段階の情報です。マンションを自分で企画できる位置、セミプロの位置までたどり着いた事を意味します。ここまで来ると、仲介が入らない分、当然利回りがよくなります。土地を売る人は施工会社の知り合いだったりするので、売却主と一緒に飲みに行って私の夢などを語ったりすると、土地が格安で手に入ったり、施工会社も頑張って安くやってくれたりします。それを低金利で借りるのが成功ストーリーです。
私が過去行った事は、まずネットから調べて業者に連絡するのは1000件近く行い、メールのやり取りは700件程度、直接会ったのが150件程度、飲みに行ったりして仲いい業者は10件程度存在します。
施工会社は3つの会社と仲良く、土地情報が来れば後は自分で動けます。具体的には、2017年購入の都内23区駅4分、新築RCで利回り7.5％程度です。引き渡し時には満室スタートだったので、造ってすぐ売れば億以上稼げますが、思い入れもあるし、今後も満室経営が簡単そうなので持ち続けていくでしょう。2019年の今なら、同条件で8.5%程度までいけると思います。
これが不動産の王道だとおもいます。どこにも本には書いていないのです。というのも、この方法は完全に「不動産を事業として考え、自身を業者化する」というものなので、本にしても売れないからだと思います。
ここまでやらずとも、不動産は事業なので勉強は必須です。空率になったらどのくらいで埋まるのか、クリーニングやリフォーム、AD費に加え、PM費、BM費など固定費を如何に下げるか。最低限の会計学、P/L、B/Sくらいは勉強して銀行に説明できないと融資もおりにくい。やり始めると大変ですが、逆に、一度覚えると再現性がすごい高いです。ギャンブルなどでなく、マーケティングして計画的に事業としてお金を稼いでいくことが出来る投資です。
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