「 2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル 」
「ワンルームマンション投資入門」
「ワンルームマンション投資法」
「都内築浅マンション投資」
「 FP大家だけが知っている 資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由 」
「いま大阪ワンルームマンション投資を始める理由」
「 医師のための 新築ワンルームマンション投資の教科書 」
などを読んだ感想を、FP＆宅建士であるmyanaが勝手に感想を書いてみます。
このような電話が、たまにあります
・年金対策にピッタリです。
・株などの金融商品より利回りいいですよ。
・経費になりますし、減税も使えてお得です。
・あなただけに特別な話です。
・特に人気の一部屋だけ紹介できる状態で、あなたが断れば次の方が待っています。
・あなたの前に紹介した方は、3秒で即決でした。
・もうこんなよい条件の物件は出会えないですよ。
・あなたの事を尊敬しているので、あなたにだけに教えます。
とりあえず、上記のような素晴らしい言葉が並ぶ世界ですよね。不動産って。
しかし、こういった謳い文句で買う人って、99％不勉強というか、勉強嫌いな方が多いです。
特に、医師や弁護士など士業の方々こそ、「私はこんなにがんばっているんだから、自分を騙す人がいるはずがない」という性善説を信じているので、騙されたこと自体気付いていない方も多いかもしれません。
そんな投資が「よい」のか「悪い」のか、たくさん読んで白黒つけてやりましょう。しっかり、どちらの面も含めて客観的に比較してみようと思います。
不動産投資には種類がある
① ワンルームマンション投資
② 戸建て投資
③ 一棟アパート
④ 一棟マンション
⑤ テナントビル
⑥ 民泊
⑦ 太陽光や駐車場、コインランドリーなど
前提として、不動産投資には種類があります。今回は①について。
① ワンルームマンション投資
なぜワンルームマンションに投資をするのか？
不動産投資をする理由は、年金対策、節税対策、生命保険対策など様々だと思います。その中でワンルームを選ぶ場合の頭の中は
「不動産はやりたいが、一棟だと億単位の金がかかるし、多額の負債が怖い。ワンルームなら、最悪、何かあってもどうにかなりそう。」
「実際見てみると、『ここなら自分でも住めるな』というような高級なものもあったりするし、立地もいい」
「他の人のお金で借金を返せて、最終的には自分の持ち物になるっていうし」
「将来子供が大学の時とかに住んでもいいし、売ってもいい」
「一棟より売りやすい。流動性あった安心」
こんな感じでしょう。
住む為の住宅用ワンルームマンションは別の話です。
やった方が良いという本
・ワンルーム投資は元手が少なくても始められる。
・安定収入、安定した利回りが期待できる。
・一棟物じゃ手に入らないような、都心のど真ん中の駅近マンションが買える。
・立地がいいので、借り手が見つかりやすい 。
・3部屋くらい違う地域に買えば、リスク分散につながる。
ワンルーム投資は、株式やFXなどの投資と比べて価格などの動きが少なく低リスクのため、毎月安定した収入が得やすい投資といえるでしょう。
また、投資用ではなく、そこを買って住みたいというニーズがあるので、流動性も高く値崩れしにくいというのも利点です。
「卵を一つの籠に盛るな」という投資の格言は一度は耳にしたでしょうが、ワンルームなら3つくらいの都市に分けて購入できる。リスク分散の観点からは当てはまりそうです。
さらに、都市、築年数、構造、購入時期、賃貸需要、災害リスクなども含めて分散させると、安定・安心した投資につながりやすい。
以上のような理由から、ワンルームが最強であるというのが本のまとめです。
やめた方がよいという本
・一棟物と比較すると、利回りが低すぎる
・銀行の担保が低く、信用毀損する
・何も学べないし、先も見えてこない（事業でなく、遊びに近い）
・誰も儲かっている人がいない
・修繕費や管理費が高い
具体的に見ていくと、2000万円のワンルーム、都内駅から徒歩5分程度、新築で家賃保証ありの場合。
「30年2％で借りると、月々7万4千円の返済。家賃保証つければ、毎月手出しなしでこの部屋が自分の物になります。様々な控除や減税、経費なども使えて、結果的にお得です。しかも、払い終わったら売ってもよし、そのまま貸してれば年金変わり。始めるなら今です」
上記の場合、文字だけ見ると正しいのがやっかいです。ここに知らされないのが、入居時の宣伝広告費、退去費用、修繕費用、月々の共益費、家賃下落リスク、修繕積立金、固定資産税など。
家賃保証なしの場合、入居しなければただお金を捨てることになります。誰も住んでいないでインカムないのに、支払いはあります。
家賃保証ありの場合、格安で貸すことになります。最初はいい感じで賃料入っていきますが、2年更新毎に入金額が確実に減ります。最終的には手出しが必ず発生します。しかも、途中で家賃保証を辞めることはできません。（書類上、法律上はできます。しかし、事実上は、保証会社以外に管理会社や知らないところでたくさんの会社と家賃保証契約をしている事になっているので、途中でやめるのはめちゃくちゃ面倒なんです。買った後後悔している人は、ここで初めて色々知る事になります。面倒すぎて、このままでいいやってなっています）
しかし、借金返し終わったら確実にあなたのものになります。30年後、ボロボロの部屋があなたのモノになります。途中、修繕で他の人が気持ち住む為にお金を払い、10年ごとに壊れるエアコンや給湯器は、自分の部屋も交換しないのに他の誰かのために交換してあげないと。エアコンなんて古い物買えばよい？いや、管理会社は最新式を正規の値段で購入します。そこで利ザヤ取るので。自分用でないのに、10万以上はします。
満室保証は、どんどん家賃は下がっていきます。当たり前です。誰があなたのために保証などするでしょうか。そして、苦しくなったら会社つぶして逃げるでしょう。マンションを売る会社は2万社以上あります。変な噂が立っても全く気にならない業界なんです。
また、購入した不動産の資産価値が減価していくことは、不都合な真実として隠されています。
さらに、マンションなどは販売すると販売会社に手数料3％が入りますが、買った消費者からだけでなく、売りに出していた施工会社からももらえます。つまり、仲介会社は6％が手に入る。2000万一部屋売ると、120万。5部屋売れば、600万がもらえます。1年で5部屋売ればノルマ達成です。逆に、頑張って50部屋売るとフェラーリ買えます。そりゃ死ぬ気で売ってくるし、「嘘ではないけど、本当の事は言っていないギリギリの路線」の言葉を使うでしょう。人を巧みにだますための身振り手振り、言葉のセミナーも勉強されています。
まとめ
ワンルームやるなら、
・人口が増え続けていくことが予想される都心のど真ん中、もしくは再開発のある駅前案件で、キャピタルゲインが望める場合はよい可能性がある。
・その場合でも、ローンではなく現金購入。
・ワンルームは信用毀損するので、買ったら最後、一棟へ行くのに邪魔になる。
・たくさんの地域、種類を持てばリスク分散になるが、そもそもリスクしかなく、ノーリターン。
・ 儲ける事はできない。ただの遊びと思うべし。
ワンルーム 低リスクだが ノーリターン
自分で住む為のマンション購入注意点はこちら。
コメントを残す